Os Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos como Fundos Imobiliários (FIIs), são veículos coletivos criados para permitir que várias pessoas invistam, em conjunto, no mercado imobiliário por meio da compra de cotas. No Brasil, sua base legal está na Lei nº 8.668/1993, que institui os FIIs e os caracteriza como um fundo sem personalidade jurídica, estruturado como comunhão de recursos para aplicação em empreendimentos e ativos imobiliários (BRASIL, 1993).
O marco regulatório atual dos fundos Imobiliários foi consolidado pela Resolução CVM nº 175, e os FIIs têm regras específicas no Anexo Normativo III, que disciplina características, constituição, funcionamento e deveres de prestadores de serviço, como administração e gestão (CVM, 2022). Em termos práticos, isso significa que o cotista não compra um imóvel diretamente. Ele compra cotas de um fundo, e o fundo, conforme sua política de investimento, adquire e administra imóveis ou ativos ligados ao setor imobiliário, seguindo o regulamento e as regras da CVM (CVM, 2022).
No mercado secundário, as cotas podem ser admitidas à negociação em bolsa ou em mercado de balcão organizado, o que traz liquidez e formação de preço, com regras operacionais e informacionais próprias do ambiente de negociação (B3, 2025). Na rotina do investidor, o funcionamento costuma ser simples: você escolhe um FII alinhado ao seu objetivo, compra cotas via corretora, acompanha relatórios e comunicações do fundo e recebe resultados distribuídos conforme previsto no regulamento e na política do FII.
Do ponto de vista tributário, existem regras específicas para fundos e para cotistas. A legislação trata, por exemplo, de rendimentos e ganhos auferidos por FIIs em aplicações financeiras e define parâmetros de tributação aplicáveis a esse tipo de estrutura (BRASIL, 1999). Planalto Além disso, mudanças recentes na tributação de fundos foram introduzidas pela Lei nº 14.754/2023, o que reforça a necessidade de acompanhar a legislação vigente e materiais de orientação oficial quando o tema for imposto e enquadramentos (BRASIL, 2023)
Referências
BRASIL. Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993. Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8668.htm. Acesso em: 05 jan. 2026.
BRASIL. Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999. Altera a legislação tributária federal e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9779.htm. Acesso em: 05 jan. 2026.
BRASIL. Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023. Dispõe sobre a tributação de aplicações em fundos de investimento no País e da renda auferida por pessoas físicas residentes no País, e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14754.htm. Acesso em: 05 jan. 2026.
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (CVM). Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022, e Anexo Normativo III. Disponível em: https://conteudo.cvm.gov.br/legislacao/resolucoes/resol175.html; https://conteudo.cvm.gov.br/export/sites/cvm/legislacao/resolucoes/anexos/100/resol175consolid_Anexo03.pdf. Acesso em: 05 jan. 2026.
B3 S.A. Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Disponível em: https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda-variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm. Acesso em: 05 jan. 2026.
RECEITA FEDERAL DO BRASIL (RFB). Nova legislação sobre fundos de investimento. Disponível em: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/auditoria-fiscal/conformidade/nova-legislacao-sobre-fundos-de-investimento. Acesso em: 05 jan. 2026.
Muito bom!!! 👏🏾👏🏾👏🏾
Obrigado, Lavínia!